Как платить налог на сдаваемую квартиру

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду.

В рамках изучения судебной практики по теме статьи удалось найти ещё ряд похожих дел (например, решение Хамовнического суда Москвы от 28.02.2012 в отношении Бахаревой Н.В. и решение Бийского районного суда республики Башкортостан по делу 2-151/11 от 01.06.2011 в отношении Никитиной Т.В.). Все эти дела объединяет тот факт, что

в качестве доказательной базы по делу использовались договора аренды, а также выписки с банковских счетов, на которые поступали арендные платежи

Как платить налог на сдаваемую квартиру

То есть свидетельские показания участкового / соседей /  коммунальщиков нигде не составляли основу обвинения. В случае с Владимиром Аракчеевым катализатором ситуации стало обращение в налоговую инспекцию недовольных арендаторов. Арендодатель решил поднять плату для своих жильцов, в противном случае пригрозив их выселить с квартиры.

В ответ на это последние настучали предоставили в налоговую службу договор аренды и все подтверждающие оплату документы. Важно добавить, что данные лица арендовали квартиру уже более двух лет, а значит, у налоговых органов была возможность отследить факт незадекларированного дохода у владельца квартиры за прошлые периоды.

В двух других случаях в качестве арендаторов выступали юридические лица или индивидуальные предприниматели. Так как такие арендаторы обычно вычитают понесенные расходы для нужд сокращения собственной налоговой базы (и предоставляют подтверждающие документы в налоговые органы в случае камеральной проверки), то у налоговых органов появляется отличная возможность для перекрестной проверки контрагентов, которые получили доход от данного налогоплательщика.

Именно недовольные жильцы и арендаторы — юрлица на сегодняшний день – главная угроза быть пойманным при неуплате налога при сдаче жилья в аренду.

И, безусловно, мы не упомянули о долгосрочных договорах аренды (заключаемых на срок более года), которые в соответствии с действующим законодательством требуют государственной регистрации. В этом случае уплаты налога тоже никак не избежать – так как сам факт аренды уже раскрыт государственным органам, налоговая получает эти данные по каналам межведомственного взаимодействия.

Метод «кнута» для арендодателей на сегодняшний день вряд ли кардинально повысит эффективность собираемости налогов. Могут помочь выборочные обходы участковых с настойчивым опросом арендаторов, с последующим доведением дел до суда и активной пиар-поддержкой подобных случаев в средствах массовой информации.

Также могут изменить ситуацию совсем уж кардинальные меры – например, обязательная регистрация в государственных органах всех договоров аренды либо обязанность риэлторов информировать налоговую службу обо всех арендных сделках с их участием. Но у таких мер существуют свои немалые побочные эффекты – рост забюрократизированности сферы аренды при том, что проблему до конца не решит, скорее всего, даже это.

Как платить налог на сдаваемую квартиру

Поэтому государство все чаще идет по пути пряника, предлагая налогоплательщикам новые методы и системы налогообложения, иногда даже радикально снижая уровень налоговой нагрузки. Наиболее существенное решение по этому направлению – введение патентной системы налогообложения (например, в Москве в большинстве районов арендодатели должны заплатить в бюджет не более 18 тысяч рублей в год).

Конечно, это больше, чем ничего, но все равно уже не так много при средней арендной ставки в столице от 30 тысяч рублей в месяц (правда, потребуется также зарегистрироваться в качестве ИП и платить социальные взносы в бюджет). Подробный сравнительный анализ всех вариантов налогообложения для арендодателя можно посмотреть здесь, а с помощью этого калькулятора можно подобрать подходящую схему налогообложения для своей ситуации.

Плюс никогда не стоит забывать, что официальные отношения между арендатором и арендодателем несут и определенные выгоды для владельца недвижимости. Например, арендодателю будет легче истребовать все причитающиеся в его пользу платежи и не подвергнуться потенциальному «налоговому шантажу» со стороны жильца.

Налогообложение при аренде жилья Налог на прибыль

Договорившись о передаче права использования квартиры или дома нанимателю, обе стороны сделки должны закрепить ее письменным договором.

Нельзя путать аренду и наем, поскольку в обоих случаях составляются разные типы договоров.

В договоре жилого найма стороны именуются наймодатель и наниматель. Данное соглашение предусматривает дальнейшее проживание в помещении физлица-нанимателя и членов его семьи, например.

Составляя договор, нужно учитывать возможные трудности, спорные моменты. Должно присутствовать описание имущества, находящегося в помещение, его внешний вид, условия решения спорных моментов, расторжения сделки и так далее.

Составленный договор надо зарегистрировать. Данной процедурой занимается ФНС и администрация города.

Регистрация длится чуть более 2 недель. Подать пакет документов можно самому, отправить ценным письмом с описью вложения или в режиме онлайн.

Как платить налог на сдаваемую квартиру

Если жилье будет сдаваться на срок меньше 12 месяцев, договор можно не регистрировать (609-я статья ГК РФ).

Вне зависимости от того, зарегистрирован договор найма или нет, собственник должен уплачивать налог в бюджет государства, поскольку получает прибыль (объект налогообложения).

Для определения суммы, подлежащей уплате, в договоре надо прописать ежемесячный платеж.

Далее, физлицо, если оно является собственником помещения, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ – налог на доходы физических лиц.

Делается это один раз в год. Срок уплаты НДФЛ в 2015-2016 году установлен до мая года, последующего за годом, в котором квартира сдавалась в наем.

Принимает декларацию налоговая инспекция по месту прописки владельца жилья. Ставка налога на сегодняшний день составляет 13%.

Если не уплачивать налог, налоговые органы могут оштрафовать владельца на крупную сумму.

Расчет налога владелец квартиры производит своими силами. Форму декларации надо взять в той же ФНС.

При подсчете суммы надо учитывать такие нюансы:

  • если в договоре указано, что коммунальные услуги оплачивает наниматель, то с этих услуг надо уплатить 13% налога (вдобавок к общей сумме арендной платы);
  • в декларацию включаются объекты налогообложения за весь отчетный период (год): арендная плата от всех сданных квартир и домов, гонорары, оплата по гражданско-правовым договорам и так далее;
  • если собственник работает на предприятии или в фирме, то надо указать сумму налога с заработной платы, которую внес налоговый агент;
  • если собственник систематически сдает жилье в наем, то он считается предпринимателем, к которому применяются особые правила.

Как платить налог на сдаваемую квартиру

Сотрудники ФНС предоставят владельцу помещения реквизиты для оплаты.

Н = А * С * 13%,

Н – размер налога к уплате;А — арендная плата (указана в договоре);С – количество месяцев, в которые квартира сдавалась в наем;13% — ставка налога при сдаче квартиры в аренду на 2015 год.

Если квартира сдана именно в аренду, то есть, юридическому лицу, удерживать налог должен сам арендодатель. Он просто к сумме аренды прибавляет 13%. Государство же назначает его налоговым агентом в таких отношениях.

Заполнив декларацию и приложив к ней договор и личные документы, посетите налоговую службу. Узнайте у сотрудников банковские реквизиты.

Как платить налог на сдаваемую квартиру

Совершить платеж можно и через отделение почты. Также оплатить заполненную квитанцию можно практически через любой банк в режиме онлайн со своего банковского счета.

Далее, с квитанцией сдается и декларация НДФЛ.

Можно оплачивать налог раз в год или, внося авансовые платежи в течение 12 месяцев. Главное, чтобы к маю текущего года, следующего за отчетным, владелец полностью рассчитался по налоговым сборам.

Если собственник зарегистрировался как предприниматель, то он также обязан подавать декларацию в ФНС. Однако уплате помимо налога подлежат и страховые платежи в Пенсионный фонд РФ, которые превышают 30 тыс. рублей в год.

При использовании патента ИП уплачивает его стоимость и 50% страховых платежей.

Лицо, арендующее помещение, налоги не уплачивает.

Единственной его обязанностью является уплата в срок и в полном объеме арендной платы владельцу жилья. Если же в договоре указан пункт о необходимости оплачивать коммунальные услуги, это также становится обязательным для жильцов.

Исключением является случай, когда в самом тексте договора указывается, что налог должен оплачивать квартиросъемщик.

Это практикуется при составлении договора аренды, то есть, когда работодатель-юридическое лицо арендует для сотрудника-физлица служебную квартиру.

Тогда, фирма является налоговым агентом своего сотрудника и выплачивает налог вместо собственника помещения, но за его счет.

Если помещение сдается на срок более одного года, договор надо зарегистрировать.

Сумму налога можно значительно уменьшить, зарегистрировавшись в качестве ИП. Когда предприниматель выбирает «упрощенку», то в его обязанности входит оплата всего 6% от полученной прибыли.

Если сдача квартиры в аренду производится без регистрации договора и, сответсвенно, без уплаты налога — собственника ожидает наказание.

Конечно, санкции будут применены лишь в том случае, если ФНС каким-либо образом станет известно о данном факте.

Если декларация не была предоставлена, а налог уплачен, собственнику грозит наказание – штраф в размере 5% от суммы прибыли, указанной в декларации, за каждый месяц просрочки (статья 119 НК РФ).

Если и после штрафа собственник не уплатит налог, то штрафные санкции увеличатся еще на 20% от суммы, не внесенной в бюджет. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей.

Помимо этого, к владельцу квартиры может быть применена даже уголовная ответственность за сокрытие налогов. Наступает она в том случае, если скрываются налоги в особо крупных размерах (свыше 600 тысяч рублей), которые собственник должен был уплатить в период до 3 лет.

Статья 198 УК РФ определяет размер штрафа в этом случае – 100–300 тысяч рублей. Альтернативный вариант — принудительные работы на срок до 12 месяцев, арест, лишение свободы до одного года.

Однако для того чтобы взыскать собственно налог и/или штрафы, налоговая служба должна доказать в суде факт нелегальной сдачи в аренду. На практике такие случаи единичны.

Если даже в квартиру приходит работник полиции или прокуратуры и интересуется людьми, проживающими в жилье, доказать факт найма очень трудно.

Зачастую жильцы представляются друзьями, родственниками, знакомыми.

Документов, подтверждающих передачу денег, часто никто не составляет, ограничиваясь устными договоренностями.

Если все же наймодатель не хочет уплачивать налог, не стоит ограничиваться устным соглашением.

Целесообразнее заключить договор безвозмездного пользования, который гарантирует хотя бы сохранность имущества и помещения в первоначальном виде.

Иначе собственник может не получить платы, обнаружить долг по коммунальным услугам или поломанную мебель в квартире.

В любом случае, арендная плата является дополнительным доходом

Собственником квартиры может быть и физическое, и юридическое лицо. Но, в любом случае, арендная плата является дополнительным доходом. Следовательно, с неё должны уплачиваться налоги.

Если арендатор квартиры – физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог. Его ставка равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% — для нерезидентов.

Если арендатор юридическое лицо, то здесь предусмотрено несколько вариантов:

  • Если предприятие применяет «упрощёнку», то арендная плата относится к доходам, и налог уплачивается в зависимости от налоговой базы;
  • Если предприятие применяет общую систему налогообложения, то арендная плата является доходом, который увеличивает налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать.

Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил.

Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая

1. Оформить договор аренды.2. Фиксировать получение денег от жильцов3. Оформить временную регистрацию арендаторов.4. Платить налог с дохода от аренды.

  • Сумма штрафа составляет 20% от суммы недоимки, но чаще всего это 40%, так как суд обычно доказывает умышленное преступление.
  • Назначат штраф за неподачу декларации (5% от суммы за каждый месяц просрочки). Не менее 1 тысячи, но и не более 30%.
  • Установят пени за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты до дня оплаты по факту исходя из 1/300 ставки рефинансирования (сейчас 7,25%).

Вы – юрлицо (ООО)

Если арендатором жилья является физическое лицо, то ему (собственнику – арендатору) необходимо уплачивать подоходный налог с арендной платы за квартиру. Как вариант – регистрация ИП и уплата единого налога на упрощёнке, или же покупка патента на сдачу свой квартиры в аренду.

Собственнику квартиры необходимо заключить с арендаторами договор на аренду квартиры. Те из собственников, кто не желает этого делать, должны иметь в виду, что для правоохранительных органов – это уклонение от неуплаты налогов.

Со стороны налоговиков система отслеживания неплательщиков ещё не совсем отлажена. Но, они принимают все возможные меры, чтобы «уклонистов» с каждым годом становилось всё меньше.Конечно, никто не хочет расставаться со своими деньгами. И уплачивать государству налоги. Но, существует несколько способов экономии на уплате налогов.

Принято считать, что физическое лицо должно уплачивать подоходный налог. На самом деле это не так! Есть несколько способов налогообложения доходов, получаемых от сдачи жилья в аренду.

Если юридическое лицо решило сдавать квартиру в аренду, то договор аренды необходимо заключать в обязательном порядке

Если юридическое лицо решило сдавать квартиру в аренду, то договор аренды необходимо заключать в обязательном порядке. В нём необходимо указать, каким образом платежи за аренду будут поступать к собственнику – ежемесячно, ежеквартально, равными суммами или же частями. Это нужно для правильного отражения поступивших доходов для расчёта налог на прибыль.

Если предприятие применяет УСН, то положения по уплате налога такие же, как и у ИП. Только предоставлять налоговую декларацию в инспекцию необходимо до 31 марта следующего года.При применении общего режима налогообложения, предприятие уплачивает налог на прибыль.

Если аренда жилого помещения является основной деятельностью юридического лица, то доходы от аренды являют доходами от реализации (ст. 249 НК РФ). В этом случае, для целей налогообложения важно правильно учитывать доходы, то есть арендную плату.

Для правильного налогообложения организаций при расчёте налога на прибыль, доходы признаются в том отчётном периоде, в котором они должны быть, независимо от того когда произошло фактическое поступление денежных средств за аренду. Если в договоре указано, что арендная плата уплачивается одни раз в месяц до 20-ого числа, то и признаваться доходом она будет каждый месяц.

Все расходы, которые арендатор несёт на содержание квартиры, являются внереализационными расходами, согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. К таким же расходам относится и амортизация квартиры. Они уменьшают налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Ставка налога на прибыль – 20% от величины фактической прибыли. При этом 2% отчисляется в федеральный бюджет, а остальные 18% — в бюджет того субъекта федерации, где предприятие ведёт свою основную деятельность.

Не стоит забывать, что предоставлять декларацию по налогу на прибыль необходимо также каждый квартал. Это нужно сделать в течение 4-ёх недель после окончания квартала. Годовую же декларацию нужно сдать не позднее 28 марта следующего года (п.3 и п. 4 ст. 289 НК РФ).

В конце каждого квартала декларация сдаётся в инспекцию по месту своего нахождения.

Не стоит забывать и про НДС. Он уплачивается с каждой арендной платы, в размере 18%.

Ели вы не проходили регистрацию как индивидуальный предприниматель, значит обязаны уплатить государству НДФЛ в размере 13% от той суммы, которую вы получили от квартирантов. А как быть если вы сдали квартиру организации?

В этом случае организация удерживает 13% и перечисляет их в бюджет, в момент перечисления оплаты за жилье вам. В этой ситуации налоговый агент – организация. Но если по разным причинам юридическое лицо не перечисляет налог, вы должны делать это самостоятельно и сдавать декларацию тоже.

Ставки по налогу:

  • Если вы проживаете в России более, чем 183 дня в году – 13%;
  • Если менее этого количества дней, то – 30%.

В случае, если квартиру в аренду сдает юрлицо, договор должен быть заключен обязательно. Это нужно для того, чтобы поступившие доходы были корректно отражены, а соответственно рассчитан налог на прибыль.

Если юрлицо использует УСН, то уплачивать налог оно будет так же, как и ИП. Если применяет общий режим налогообложения, нужно платить налог на прибыль.

Н = А * С * 13%,

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов.

После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

Оплата съемного жилья для работника не подпадает под налогообложение, только если работодатель обязан снимать квартиру в соответствии с требованиями действующего законодательства. В противном случае применяется норма ст.211 Налогового кодекса РФ: оплата жилья увеличивает совокупный доход работника.

Если речь идет об иногороднем работнике, то оплата за жилье будет облагаться налогом на доходы физических лиц в составе его дохода по ставке 13 процентов, а если речь идет об иностранце-нерезиденте — по ставке 30 процентов (п.п.1 и 3 ст.224 Налогового кодекса РФ). Причем в последнем случае к доходам работника не применяются стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты (п.4 ст.210 Налогового кодекса РФ).

В отношении доходов иностранцев-нерезидентов хотелось бы обратить внимание на следующий момент.

Как известно, с некоторыми иностранными государствами, откуда приезжают строители, у Российской Федерации заключены договоры об избежании двойного налогообложения. Список заключенных соглашений об избежании двойного налогообложения приведен в Информационном сообщении Минфина России от 2 марта 2004 г.

Однако в этих соглашениях указано, что доход иностранца не облагается в России налогом, только если он получен от иностранного источника. А в нашем случае жилье для иностранца снимает российская организация, поэтому ей придется удерживать с такого дохода работника налог на доходы физических лиц.

Аналогичные разъяснения по этому поводу приведены в Письме УМНС России по г. Москве от 24 июля 2001 г. N 08-11/33752 (в нем речь идет о доходах немецкого гражданина, полученных от российской организации). Такой вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой, например Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2002 г. N КА-А40/5117-02.

Примечание. Налог с доходов иностранных работников

Организация может заключить с иностранным работником бессрочный договор. И до того момента, пока срок нахождения иностранного работника в России не превысил 183 дня, тот обладает статусом нерезидента. А после того как он пробудет в нашей стране более 183 дней в году, он получает статус резидента. В этом случае его доходы будут облагаться налогом по ставке 13 процентов. Кроме того, необходимо пересчитать суммы уплаченных налоговых платежей с учетом пониженной ставки.

Правда, бывает обратная ситуация, когда на начало года физическое лицо было признано налоговым резидентом, но менее чем через 183 дня уехало за границу. Тогда организации необходимо пересчитать налог за весь этот год. Но если она не может удержать доначисленный налог, то об этом нужно сообщить в налоговые органы.

А.К.Крупский

Налоговый консультант

ООО «Прадо Аудит»

Вы сдаете в наем квартиру, не платите налоги и обеспокоены слухами о том, что с 1 июля 2018 налоговики получили право получать от банков всю информацию по платежам россиян? Если квартиранты ежемесячно переводят вам на карту определенную сумму денег, то могут ли у налоговой возникнуть к вам вопросы? Чего опасаться арендодателям, и появились ли новые угрозы?

Напомним, что по специальному запросу налоговиков банки аж с 1 июля 2014 могут сообщать налоговикам информацию об открытии и закрытии счетов физлиц, их вкладах, движении денег. Важно, что речь идет о выборочных проверках в отношении граждан, вызвавших подозрение у налоговой службы. В этой части все осталось прежним.

  • Основной причиной возникновения интереса к вам органов МВД, а затем и налоговой службы, может послужить жалоба соседей на шум в вашей квартире или другое неадекватное поведение ваших квартирантов.
  • Нельзя сбрасывать со счетов и просто дурной характер соседей. В этом случае даже тихие и вежливые квартиранты не спасут положения.
  • Не секрет, что в некоторых домах председатели домовых сообществ проявляют искренний интерес к проживающим по соседству людям или из личного интереса или по просьбе участкового.
  • Ваши квартиранты, если у вас например испортились с ними отношения, могут сами обратиться с жалобой на вас, предоставив договор и расписки о получении денег.

Как регистрировать сделку сдачи жилья в наем?

Для экономии своих средств, собственник квартиры может зарегистрировать ИП. Сделать это совсем не сложно. В качестве системы налогообложения выбрать «упрощёнку», а налоговой базой – доходы ИП.

В данном случае, доходами ИП будет считаться только арендная плата за квартиру. При таком виде УСН, налоговая ставка, согласно п. 1 ст. 346.20 НК РФ, равна 6% от всей суммы доходов. В этом случае – от арендной платы.

Таким образом, экономия личных средств выходит существенная. Но, подоходный налог необходимо уплачивать раз в год, а при применении УСН необходимый каждый квартал делать авансовые платежи по налогу. Декларация сдаётся также – до 30 апреля.

Авансовые платежи рассчитываются нарастающим итогом с начала года за квартал, затем за полугодие, затем за 9 месяцев. Если ИП делает отчисления в ПФР и ФСС, то он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных таких платежей в текущем периоде. Сумма к уменьшению равна 100% всех платежей.

Сумма авансового платежа равна произведению всей арендной платы за квартал и процентной ставке. При правильном исчислении и уплате авансовых платежей, в годовой декларации должна быть отражена сумма, которая уже фактически уплачена собственником.

Для того чтобы налоговая база была правильно исчислена, ИП, он же собственник квартиры, должен вести книгу доходов и расходов. Это необходимо для целей налогового учёта.

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.

Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:

  • ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
  • зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
  • зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
  • зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%

Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом

Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

  • УСН – если ИП работает на упрощенке;
  • НДФЛ – если арендодатель является физлицом;
  • Патентная – если ИП использует ПСН.

Подоходный налог

Процентная ставка налога равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% — для нерезидентов – лиц, проживающих на территории нашего государства менее 183 дней в году

Процентная ставка налога равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% — для нерезидентов – лиц, проживающих на территории нашего государства менее 183 дней в году.

Отчитываться перед налоговыми органами необходимо каждый год. До 30 апреля того года, который следует за годом получения арендной платы. Собственник квартиры должен подать декларацию в налоговую.

Если собственник вовремя не уплачивает налог по причинам, не зависящим от него, то он должен будет заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же собственник умышленно не платит подоходный налог от сдачи квартиры в аренду – то штраф уже будет 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ). За несколько лет неуплаты сумма штрафа и налога к уплате может быть достаточно большой.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: 7 (351) 750-49-71.

Сдача квартиры в аренду – хороший доход?

Согласно опросам, большинство россиян именно недвижимость рассматривают как лучший актив для инвестиций. Воображение услужливо рисует картинку того, как раз в месяц на карточку поступает арендная плата от квартирантов, а Вы лежите на тропическом пляже и лениво потягиваете коктейль. Увы, реальность гораздо прозаичнее. Имея некоторый опыт по сдаче квартир в аренду, могу сказать, что данный доход пассивным точно не назовешь.

А.К.Крупский

ООО «Прадо Аудит»

Примеры расчета платежей

Н = А * С * 13%,

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ. Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры.

К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию. До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию)

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции

Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет).

Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Последствия для собственника жилья при отказе от регистрации договора и неуплате налога

Аренда квартиры | Вся Россия | 2017-06-29 | Админ

Метки: Аренда жилья | Налоги | Налог на доходы физлиц | Судебная практика | Доказательство вины | Налоговая проверка

В п.4 этой статьи сказано, что расходом признается стоимость «…предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за непредоставление бесплатного жилья, коммунальных и иных подобных услуг)».

Но организация может использовать возможности п.25 ст.255 Налогового кодекса РФ, который относит к затратам на оплату труда другие виды расходов, произведенные в пользу работника.

Правда, для этого условие о том, что организация арендует для работника квартиру или возмещает ему связанные с этим расходы, должно быть прописано в трудовом договоре.

Примечание. Обоснованность расходов в целях налогообложения прибыли

Тот факт, что аренда квартиры для сотрудника будет упомянута в трудовом договоре, вовсе не гарантирует, что организация может учитывать связанные с этим расходы в целях налогообложения прибыли. Ведь расходы должны быть еще и экономически обоснованны (п.1 ст.252 Налогового кодекса РФ). В данном случае обоснованность расходов подтверждает то, что постоянное место жительства работника находится вне пределов административно-территориальной единицы (города, области, страны), на которой трудится работник.

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

  • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно,плюспени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
  • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
  • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.

Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн. Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24.

Сейчас же процент значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо?

Времена, когда арендаторы живут в квартире годами прошли, средний срок проживания около года, максимум двух, конечно бывают счастливые исключения, но обычно они связаны с заниженной ценой. Например, мой знакомый уже 8 лет снимает квартиру, и арендатор ни разу не поднимал плату. В настоящее время арендная ставка, которую платит мой приятель на 50% ниже рыночной. Но такой подход не имеет ничего общего с инвестициями, не так ли?

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается.

Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты. Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании?» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива? Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированныйпортфель активов на фондовом рынке. Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет – 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей. Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Уловки и ухищрения

Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

  • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
  • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
  • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет.

    Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.

  • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
  • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

Как заплатить налог за сдачу квартиры

Ответственность владельца

Далеко не все российские арендодатели в полной мере осознают, что сдача жилья в аренду квалифицируется как самая настоящая предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды

Далеко не все российские арендодатели в полной мере осознают, что сдача жилья в аренду квалифицируется как самая настоящая предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды. А это значит, что сдающий жилье внаем собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В противном случае такая деятельность может быть признана незаконной и будет преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ) или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях). А факт неуплаты налога от аренды квалифицируется как налоговое преступление физического лица (статья 198 Уголовного кодекса РФ).

Договорные отношения

В любом случае, если собственник жилья хочет сдать его за плату, нужен договор.

Договор найма заключается в простой письменной форме. Если вы сдаете жилье физическому лицу, то договор может быть заключен на срок не более 5 лет, иначе он будет считаться недействительным. Если арендатором выступает юридическое лицо, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок более года. Но зато в этом случае нет ограничений — такой договор можно заключать на любой срок.

Варианты уплаты налогов

Граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и получавшие доход от аренды или найма, один раз в год обязаны отобразить его в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от арендаторов в течение года.

Следует заметить, что если арендатором квартиры выступает юридическое лицо, то именно оно, выплачивая арендную плату, обязано по закону выступить налоговым агентом арендодателя и удержать из платы налог и уплатить его в бюджет по ставке 13%.

Если жилье нанимает физическое лицо, выплата налогов ложится на плечи самого наймодателя.

Кроме подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, собственник, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, может выбрать один из следующих вариантов уплаты налога:

1. Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода, в которой расходы не учитываются. В этом случае налогооблагаемая база неизменна, сумма в размере 6% взимается со всех полученных по такому договору платежей.

2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.

Калькуляция выгоды

Прежде, чем законно сэкономить на налогах, необходимо сделать правильный выбор вида налогообложения

Прежде, чем законно сэкономить на налогах, необходимо сделать правильный выбор вида налогообложения. Основанием такого выбора будет выгода, определенная в результате сравнительного расчета размера годового налога для каждого предпринимателя.

К примеру, собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. Тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:

1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%;

2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год);

3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента 50% от 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год).

Стоимость патента в данном случае рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению ИП годового дохода и ставки 6%. В каждом отдельно взятом регионе России законом установлен свой размер предполагаемого годового дохода от сдачи жилья в наем, поэтому и стоимость патента в разных регионах будет разная. Например, в Москве предполагаемый годовой доход от сдачи жилья равен 1 миллиону рублей, то есть стоимость патента составляет 1 миллион х 6% = 60 тысяч рублей.

Проанализировав представленные выше расчеты, можно сделать вывод, что первый вариант (без ИП) подойдет для тех наймодателей, получающих доход от сдачи в аренду жилья менее 42,5 тысячи рублей в месяц.

Второй вариант (ИП и УСН 6%) будет выгоден в том случае, если доход от аренды колеблется от 42,5 до 58,6 тысячи рублей. Ну а если доходы от сдачи жилья превышают 58,6 тысячи, то целесообразнее выбрать ИП на основе патента.

При этом важно обратить внимание на то, что индивидуальный предприниматель, планирующий приобрести патент на аренду (наем), должен быть убежден в стабильной ставке ежемесячных платежей, а также в том, что договор в течении календарного года не будет расторгнут или прекращен, так как оплаченный патент возврату не подлежит.

Кстати, хорошие новости для москвичей — патент на аренду квартир станет дешевле.

Становимся предпринимателями

Во избежание проблем с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН)

Во избежание проблем с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН). Для этого необходимо собрать и предоставить в налоговую инспекцию ряд документов: заявление о государственной регистрации ИП установленного образца по форме Р21001, подлежащее обязательному нотариальному заверению; копию ИНН и копию паспорта с пропиской на одном листе; квитанцию об оплате госпошлины в размере 800 рублей; заявление о переходе на УСН; для иностранных граждан – копию разрешения на временное проживание или вида на жительство.

В заявлении указываются данные заявителя и сведения о выбранном им перечне видов деятельности. Вид деятельности, предусмотренный для законной сдачи имущества в аренду, формулируется так: «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

После всей процедуры регистрации человек вправе открывать банковские счета на имя ИП и начинать вести предпринимательскую деятельность: подписывать договоры, выписывать счета, принимать деньги, причем в безналичной форме. С наличными придется быть осторожнее. По рассматриваемому виду деятельности предусмотрен порядок приема наличных средств только с применением кассового аппарата, иначе предприниматель может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.5 КоАП.

Важно также отметить, что, помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель вне зависимости от примененной системы налогообложения оплачивает один раз в год страховые взносы по фиксированной ставке, которая составляет на 2013 год 35,664 тысячи рубля.

Получаем патент

Согласно пункту 1 статьи 346.46 Налогового кодекса, изменения в который вступили в силу с 1 декабря 2012 года, постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента. Постановка на учет производится в течение пяти дней со дня его получения.

Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то налоговый патент можно оплатить двумя этапами: 1/3 от стоимости оплачивается при оформлении патента, в течение 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности. Оставшуюся сумму в размере 2/3 стоимости оплачивают не позднее 25-дневного срока по истечении периода, на который выдан патент.

При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а так же от налога на имущество.

Документальное оформление

Жилье для работников может арендоваться по-разному. Возможно, квартиру будет снимать сам сотрудник, а организация затем компенсирует ему связанные с этим расходы.

Если жилье находится в государственной или муниципальной собственности, то договор, заключаемый работником с владельцем либо пользователем квартиры, именуется договором социального найма (п.1 ст.672 Гражданского кодекса РФ).

А если жилье частное, то отношения сторон оформляются договором коммерческого найма.

Но возможно, что организация будет сама (обычно через риэлторские фирмы) снимать жилье для работника. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения. Такой договор подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ), причем независимо от срока, на который он заключен.

Не исключено заключение трехстороннего договора, когда арендодателем является собственник либо пользователь жилья, арендатором — работник, а плательщиком — его организация. Но на практике это встречается редко, поскольку арендодатель может посчитать разделение обязанностей между несколькими лицами слишком сложным, отказавшись от такого варианта расчетов.

Ссылка на основную публикацию