Что такое рефинансирование ипотеки

Ипотечное предложение от Райффайзенбанка

Сбербанк обслуживает более половины населения России и все его финансовые предложения в той или иной степени интересны клиентам. Возможно рефинансированию ипотеки как других банков, так и своих собственных (за последнее время существенно снизились процентные ставки). Объединить можно сразу несколько кредитных договоров.

  • Процентная ставка от 9,9% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — от 1 млн руб. до 80% оценочной стоимости залогового имущества.

Удобство оформления рефинансирования в Сбербанке заключается в собирание минимального количества документов для тех, кто обслуживается в нем сейчас или когда-либо. Большая часть информации о физическом лице хранится в базе данных. Отличается банк и еще одним преимуществом — одной из наиболее разветвленной сетью отделений, терминалов самообслуживания и банкоматов. Это облегчает оформление и процесс погашения ипотеки.

Тинькофф — крупнейший онлайн банк, ведущий свой бизнес «не так, как все». Благодаря отсутствию многих статей расходов почти все финансовые предложения более выгодны, чем у конкурентов. Это же касается и перевода ипотеки из других банков в Тинькофф. Тут он выступает в качестве посредника между физическим лицом и несколькими банками партнерами.

Результат такого партнерство — самый низкий процент и снижения процентной ставки до 0,5% по сравнению с прямым обращением к банкам за рефинансированием. Договоренности позволяют не брать плату за эту услугу с клиента, а Тинькофф зарабатывает только на партнерах. В 2019 году список партнеров расширился Агентством ипотечного жилищного кредитования и процент снизился еще больше.

Суть предложения по рефинансированию ипотеки заключается в:

  • Процентная ставка от 8,5% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 25 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — до 100 млн рублей.

Такое партнерство в 2018 позволяет отправить одну заявку сразу в несколько банков и выбирать среди данных положительных решений. При этом клиент полностью избавляется от походов в отделении, сбора большого количества документации и получает более выгодные условия.

Райффайзенбанк входит в «высшую лигу» финансовых учреждений в стране. Предложение ипотеки из других банков не отличается лучшими условиями, но позволяет получить фиксированную процентную ставку при условии страхования и возможно заключить сделку с минимальным посещением отделений. По условиям предоставления физическому лицу можно отказаться от страховки с ростом ставки всего в 0,5%, что является более выгодным, по сравнению с конкурентами.

Условия рефинансирования в Райффайзенбанке заключаются в:

  • Процентная ставка фиксированная 10,25% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — не более 85% от оценочной стоимости недвижимости.

Первичную консультацию со специалистом по ипотеке можно провести по телефону, а всю необходимую документацию есть возможность отправить по электронной почте. Отзывы клиентов не всегда положительные и касаются, в основном, некачественной работы персонала.

Ипотечное предложение от Райффайзенбанка

Предположим, что клиент какого-либо банка оформил ипотеку в размере 1,5 млн. рублей под 14,5% на срок 15 лет. Но спустя пару лет страна вышла из кризиса и условия кредитования поменялись – теперь в любом банке можно оформить ипотеку со ставкой в 11,5%.

Так как за два года по оформленному кредиту преимущественно выплачивались только проценты, а основной долг едва убавился, заемщику будет выгоднее переоформить кредит на новых условиях. С более низкой аннуитет (ежемесячный платеж) станет комфортнее, а погашение основного долга будет происходить быстрее.

Первоначальный кредит, руб.

Рефинансирование, руб.

Аннуитет

20 483 Аннуитет

17 553

Выплата в счет ОД из аннуитета в первый год

≈2 500 Выплата в счет ОД из аннуитета в первый год

≈3 300

Проценты

≈18 000 Проценты

≈14 200

Переплата по кредиту

2 191 852 Переплата по кредиту

1 654 112

Рефинансирование – это та же ипотека, связанная с крупными суммами и длительными сроками. Банковские организации относят этот вид кредита к области высоких рисков, поэтому не нужно удивляться, если процесс выдачи нового кредита в точности повторит уже пройденную клиентов процедуру оформления ипотеки.

Когда средства, предназначенные для перекредитования, попадают на счет первоначального кредитора, с квартиры временно снимают обременение. В период, пока квартира или дом еще не находится в залоге у нового банка, проценты по рефинансированию ипотечных кредитов повышаются. Это связано с отсутствием обеспечения – банк пытается подстраховать себя. Как только недвижимость становится объектом залога, по займу устанавливается обещанная ставка.

Кроме того, рефинансирование является целевой программой, по условиям которой предоставленные банком средства должны быть использованы только на погашение предыдущего кредита. Так как целевое использование средств строго отслеживается, в большинстве случаев заемные средства не предоставляются клиенту на руки, а направляются в счет первоначального кредитора по безналичному расчету. В иных случаях от заемщика требуют справки в подтверждения факта погашения ипотеки.

Перекредитование ипотеки как процесс включает следующие шаги:

  1. Первое, что нужно сделать — это выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия рефинансирования.
  2. Второе действие — заемщику необходимо оформить заявку и дождаться ее одобрения. Решение банка оформляется в виде сертификата.
  3. Анализ специалистами кредитного отдела банка или экспертной компании ценности и ликвидности залогового имущества. Этот процесс производится по специально разработанным методикам: компьютерная программа учитывает все факторы, влияющие на цену объекта недвижимости. Результат в виде оценочного отчета передается рефинансирующему банку и страховой компании. Если прежний договор страховки действителен, его могут продлить (пролонгировать). Банк в свою очередь принимает решение об одобрении принятия имущества в качестве залога.
  4. Перекредитование. Банку предоставляется справка-выписка об остатке задолженности на момент досрочной выплаты, указывается расчетный счет заемщика в банке, выступающем первоначальным кредитором. После этого подписывается новый договор. Результатом становится закладная в пользу рефинансирующего учреждения на дом или квартиру.
  5. Завершают процесс рефинансирования регистрационные мероприятия. Новому банку старый предоставляет справку о досрочном погашении ипотеки, с имущества снимается обременение. Рефинансированный кредит регистрируется в ближайшем многофункциональном центре (МФЦ), откуда данные поступают в Росреестр.

В некоторых банках установлены свои процедуры, незначительно отличающиеся от вышеописанных. Специалисты кредитного отдела объяснят, как сделать тот или иной документ и где получить нужную справку. Это уже вопросы технические. Важней принципиальное согласие на рефинансирование ипотеки.

В рефинансирующий банк заемщик предоставляет следующий пакет документов:

  • анкета-заявка в заполненном виде;
  • общегражданский паспорт (оригинал и полная копия);
  • договор с банком, осуществляющим первичное кредитование (график платежей прилагается);
  • трудовая книжка (копия, заверенная в отделе кадров);
  • справка 2-НДФЛ за год;
  • справка о составе семьи;
  • страховой номер (СНИЛС).

Если право собственности на объект уже оформлено, то к указанному пакету добавляется:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи);
  • технический или кадастровый паспорт;
  • справка из паспортного стола или управляющей компании о зарегистрированных жильцах;
  • справка об оценочной стоимости.

Супруг (супруга) заемщика предоставляет копию паспорта (страницы с указанием семейного положения), справку 2-НДФЛ за год, СНИЛС и копию трудовой книжки.

Само по себе перекредитование ипотеки под меньший процент не гарантирует получения выгоды. Для объективной оценки эффекта от операции необходимо учесть все дополнительные траты и прочие факторы, влияющие на него. Только после сравнения издержек с результатом можно однозначно судить о том, есть ли смысл в рефинансировании.

Если до конца срока остается очень мало времени (менее трех месяцев), заявку отклонит сам банк. Его прибыль окажется настолько малой, что затевать долгий процесс со сбором документов, их проверкой и анализом сочтут нецелесообразным. Исходя из тех же соображений не стоит начинать перекредитование суммы менее 500 000 рублей.

Однако если допустить, что рефинансирование имеет смысл, заемщика подстерегают другие возможные проблемы, в частности связанные с возможностью утраты права получить налоговый вычет. Его сумма может достигать 650 тыс. руб. и даже превышать это значение.

Подпункт 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ указывает на возможность частичного возмещения затрат, понесенных заемщиком на выплату процентов по кредитам (в том числе рефинансирующим), связанным с приобретением недвижимости в Российской Федерации.

На практике это означает, что, покупая дом или квартиру, гражданин получает компенсацию из бюджета на сумму подоходного налога с суммы заработка, равного стоимости объекта, но не более чем на два миллиона рублей. НДФЛ на 2 млн руб. составляет 260 тыс. руб. (13%). Но это еще не все.

При ипотечном приобретении закон дает право на еще один налоговый вычет, на этот раз с уплаченных процентов. В настоящее время предел — 3 млн руб. (13% с этой суммы — 390 тыс. руб.). Общая сумма возможной экономии составляет 650 тысяч.

Право на налоговый вычет можно утратить, если в договоре рефинансирования не будет четко обозначено целевое назначение займа. Именно по этой причине следует очень внимательно следить за формулировками документа. Там должно быть написано, что он предназначен для погашения ранее взятой ипотеки.

В случае повторного рефинансирования, права на налоговые вычеты сохраняются. В НК нет никаких ограничений на количество ипотечных перекредитований.

Что такое рефинансирование ипотеки

При расчете выгоды от операции рефинансирования, заемщику необходимо учитывать разницу процентных выплат за вычетом сопутствующих затрат. Их немалую долю составляет страхование жизни и здоровья, самого объекта и потери прав собственности на него. Предстоит оплатить также оценочную экспертизу (о ней уже рассказывалось выше) и другие организационные процедуры, в том числе нотариальные.

Взвесив все за и против, заемщик принимает окончательное решение о целесообразности рефинансирования.

Преимущества ФК Открытие

В 2019 году к самым лучшим предложениям рефинансирования мы можем добавить программу ипотеки от ФК Открытие. Банк может предложить один из самых низких процентов на рынке, но только при условии полного страхования. Клиент вправе отказаться от страховки, но в этом случае ставка существенно вырастает.

  • Процентная ставка 9,65% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — до 30 000 000 ₽,
    но не более 90% оценочной стоимости залогового имущества.

Возможно подача заявки на рефинансирование ипотечного кредита в онлайн режиме, а ее рассмотрение занимает от 1 до 3 дней. В случае одобрения решение действительно в течении 3 месяцев. На момент подачи заявки просрочек по ипотеки быть не должно, но допускается их наличие за последнии 180 дней продолжительностью не более 30 дней.

Требования, предъявляемые банками при перекредитовании

Газпромбанк дает возможность одним договором по рефинансированию погасить как ипотеку, так и любой другой кредит. После подачи документации необходимо ждать ответ до 10 рабочих дней. Обязательным является страхование объекта залога. Личное страхование позволяет снизить процент по кредиту.

Список условий от Газпромбанка состоит из:

  • Процентная ставка от 9,5% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — от 0,5 млн, но не менее 15% от оценочной стоимости недвижимости, до 60 млн, но не более 85% от рыночной цены залогового объекта.

До окончания ипотечного договора в другом банке должно оставаться не менее 36 месяцев от даты обращения за рефинансированием. Никаких дополнительных комиссий не предусмотрено. Клиенты банка отмечают высокий процент подтверждения по заявкам. 

Услуга рефинансирование помогает не только сэкономить на расходах, но и выручить заемщика в трудный для него финансовый период. В каких случаях имеет смысл задуматься о перекредитовании ипотечного кредита?

  • рыночные условия изменились, став причиной понижения ставок по ипотечному кредитованию;
  • заемщик оказался в тяжелом материальном положении и его платежеспособность снизилась.

Так как ипотечное кредитование связано с длительными сроками (от 10 до 30 лет), даже незначительная разница в 2-3 процента позволяет сэкономить, поэтому возможность снизить ставку по ипотеке покажется соблазнительной любому заемщику.

Но не всегда более выгодные ставки рефинансирования ипотеки являются гарантией получения личной выгоды, так как перекредитование часто связано с дополнительными расходами. Ведь фактически, заемщик вновь оформить ипотеку, со всеми соответствующими комиссиями, сборами, страховками и прочими моментами.

  • разница в процентах составляет не менее 2-3 пунктов;
  • погашена меньшая часть основного долга;
  • затраты на досрочное погашение рефинансируемого кредита незначительны;
  • стоимость обслуживания нового займа не превышает выгоду от снижения ставки.

Так как рефинансирование по своей сути аналогично получению нового кредита, то и критерии оценки платежеспособности заемщика практически совпадают. Они сводятся к максимальному обеспечению интересов финансового учреждения и гарантированию возврата выданных под залог средств.

При рефинансировании, в отличие от реструктуризации, с клиентом составляется новый договор, независимо от того, производится ли операция в другом банке или том же самом.

Требования к физическим лицам в основном сводятся к объективной оценке его способности погашать долг. Ее определение возможно по нескольким признакам.

Благонадежность заемщика, подтвержденная позитивной кредитной историей. Конечно, нельзя предвидеть будущее. Если гражданин до сих пор успешно и беспроблемно погашал все займы, это не значит, что так будет всегда. Однако вероятность всё же выше. А вот к клиенту, допускающему просрочки, отношение заведомо настороженное.

Возраст. Предпочтение отдается людям в наиболее трудоспособном «золотом» диапазоне. О молодежи до 23 лет что-либо конкретное утверждать сложно. Ипотека, взятая человеком пожилым (старше 59 лет), тоже авантюрна: он и заболеть может, или еще что-то случится.

Величина доходов. В первую очередь имеется в виду справка 2-НДФЛ. Общепринятой практикой является применение критерия соответствия суммы ежемесячных выплат максимум половине зарплаты или иных доходов (общих). Если у заемщика остается меньше, то в перекредитовании могут отказать.

Место проживания. Банку всегда легче контролировать ситуацию, если заемщик находится близко.

Все эти факторы учитываются при выдаче первичного кредита, и если он все же получен, то главным критерием становится соблюдение графика погашения задолженности.

Долги по кредиту

Если у заемщика возникли проблемы, ему лучше всего сразу же поставить банк в известность о них. В большинстве случаев ему будут предложены варианты выхода из затруднительной ситуации, приемлемые для обеих сторон (рефинансирование или реструктуризация).

Распространенную ошибку совершают клиенты, скрывающие факт своего увольнения или другие факты, снижающие их платежеспособность.

Оценка для рефинансирования залога (объекта недвижимости) производится в том же порядке, что и при первичном кредитовании. Задача банка состоит в определении объективной стоимости и ликвидности имущества на случай, если его придется реализовать.

Исключения составляют две ситуации:

  1. Рефинансирование производится в банке, являющемся первичным кредитором. Этот вариант предпочтительней во всех отношениях: пакет документов формировать по новой тоже не придется.
  2. Оценка по каким-то причинам была проведена совсем недавно. Сроки у разных банков отличаются, но в среднем составляют полгода. Экспертизу квартиры или жилого дома осуществляют специалисты финучреждения или сторонней аккредитованной компании. Справка имеет ограниченный срок годности.

Различают три типа жилья, подлежащих ипотечному кредитованию и рефинансированию.

  1. Первичная недвижимость. Оценка и экспертиза максимально упрощены, если жилой дом (или его часть) приобретен у застройщика. Определение стоимости и уровня ликвидности соответствует рыночным реалиям.
  2. Объект, приобретенный на вторичном рынке. Задача экспертов усложняется. В учет берется процент износа, а он очень относителен. Например, объект, находящийся в исторической части города, может быть построен давно, но при этом стоить очень дорого. Стандартные требования к техническому состоянию упираются в определение степени ветхости, наличия перепланировок (несогласованных), соответствия плану, имеющемуся в БТИ, цены и так далее.
  3. Строящееся, но не сданное в эксплуатацию жилье. Основная проблема в том, что в период возведения заемщик не обладает правоустанавливающим пакетом документов. Ситуация подробно будет рассмотрена несколько позже.

Помимо основных технических требований, к объекту недвижимости предъявляются и другие, имеющие юридическую направленность.

Предыдущий собственник должен владеть объектом не менее трех лет. К сожалению, на рынке недвижимости бывают случаи «быстрых афер», когда сомнительные сделки совершаются в течение коротких периодов. Может объявиться еще претендент (а иногда и не один) на дом или квартиру, и тогда неизбежны долгие разбирательства.

Соответствие санитарно-техническим нормам определяется в ходе экспертизы. Это обязательный этап при рефинансировании ипотеки.

Понятие юридической чистоты объекта довольно сложное. Оно включает отсутствие проблемных моментов, потенциально препятствующих отчуждению залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств. Объект не должен быть обременен (находиться в залоге, под арестом по решению суда и пр.) Это же касается наличия зарегистрированных жильцов, находящихся под опекой (попечительством), несовершеннолетних или недееспособных лиц, права которых охраняет закон.

Чаще всего в рефинансировании будет отказано, если объект недвижимости характеризуется дополнительными признаками:

  • жилой дом вскоре будет снесен;
  • квартира расположена в малоэтажном доме (панельной «хрущёвке», здании барачного типа и т. п.) и имеет деревянные перекрытия;
  • объект включен в утвержденный план капремонта и реконструкции;
  • квартира — часть общежития или «гостинка»;
  • нет центрального отопления и горячего водоснабжения.

Информация о том, возможно ли рефинансирование объекта недвижимости, доступна в базах Росреестра и других источниках (БТИ, онлайн-сервисы). Услуга по ее предоставлению платная (несколько сотен рублей), срок ответа на запрос — около месяца.

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например,

«Газпромбанк» предлагает рефинансирование

только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

Ипотечное предложение от Райффайзенбанка

После объединения в 2018 году ВТБ и ВТБ24 финансовое учреждение предлагает комплексные услуги для всех категорий клиентов. Банк является государственным (что у многих ассоциируется с надежностью), одним из лучших в обслуживании и наиболее динамично развивающихся. Предложение рефинансирования других банков может быть оформлено по минимальному пакету документов (без справки о доходах), но ставка по ипотеке в таком случае возрастает.

  • Процентная ставка от 9,6% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — до 30 млн руб. для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и областей, до 15 млн в городах миллионниках и до 10 млн для всех остальных, но не более 80% от оценки недвижимости.

Для заключения сделки придется несколько раз посетить отделения. Процент сильно зависит от условий оформления. Погашение производится без комиссии в разветвленной сети отделений и устройств по всей территории России.

Каждый из банков требует разные документы для совершения процедуры перекредитования, а также указывает разные условия. Обозначим наиболее популярные требования банков, т. к. с необходимыми документами мы уже ознакомились. Стоит помнить, что условия могут серьёзно различаться в разных финансовых организациях:

  • экспертная оценка залогового имущества (3-10 тыс. руб.);
  • комиссия на рефинансирование – цена зависит от банка, но зачастую, это 1-1,5% от остатка ипотеки;
  • безналичный расчёт при переводе денег на счёт банка – 1 тыс. руб.;
  • страховой договор – 0,5-1,5% от суммы взятой ипотеки;
  • госпошлина при снятии обременения с залога;
  • нотариальная заверка нового договора по ипотеке (необязательно, но многие банки требуют наличия данной процедуры);
  • любые иные условия с соответствующими ценами за обслуживание.

При исполнении данных условий, имея на руках необходимые документы и согласие нового банка предоставить рефинансирование, получить таковое особого труда не составит. Большая часть новых проблем будет заключаться в потребности посетить множество инстанций и потратиться. Но итоговая сумма переплаты по ипотеке сокращается вдвое, и это стоит усилий.

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Услуга рефинансирования представлена несколькими вариациями в различных банках. Кредиторы могут предлагать разные ставки по кредиту, но также различные сроки и суммы. Кроме этого, условия банков могут коснуться порядка погашения ссуды. Поэтому перед тем как остановится свой выбор на какой-либо банковской организации, стоит внимательно ознакомиться с условиями кредитования.

Что такое рефинансирование ипотеки

Часто разница между кредиторами, предлагающими рефинансирование, заключается не только в процентных ставках, но и в предлагаемых суммах:

  • сумма кредита не предназначена для погашения процентов, комиссий и прочих расходов на закрытие старой ссуды и погашение новой;
  • в сумму предоставляемого кредита включены расходы на уплату процентов, квитанции и прочие начисления.

Порядок погашения

Погашать новую ссуду можно двумя способами – аннуитетными и дифференцированными платежами.

  • Аннуитеты – одинаковые по сумме платежи, растянутые на весь срок кредита без изменений. С сумму платежа входит часть основного долга, а также процент по займу. В начале выплаты кредита суммы процентов значительно превышает ОД, но к концу срока пропорция меняется в обратную сторону.
  • Дифференцированные платежи – платежи, равномерно уменьшающиеся с каждым месяцем кредитования. Самые крупные взносы приходится платить в начале срока, самые маленькие – в конце. Остаток по основному долгу при таких платежах уменьшается с каждым месяцем на равную часть, после чего проценту начисляются уже на долю ОД.

Ставка

С фиксированной ставкой ни у кого вопросов не возникает. Она сохраняется в неизменном виде от момента оформления кредитного договора и до последнего платежа. На нее не могут повлиять какие-либо события, такие как финансовый кризис или девальвация валюты.

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока возврата кредита;
  • «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
  • пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
  • в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

Естественно, что проанализировать эффективность перекредитования недостаточно. Если будет понятно, что процедура имеет смысл, важно понять, где лучше рефинансировать ипотеку в 2019 году. Можно, конечно самостоятельно искать подходящие банки, анализировать и сравнивать их предложения. Однако зачастую более эффективным является обращение к рейтингам, составленным профессионалами.

Ищете самые выгодные предложения для рефинансирования ипотеки? Тогда сразу же рекомендуем воспользоваться сервисом от банка Тинькофф. Банк сам ипотекой не занимается, однако он оказывает посреднические услуги на рынке такого типа кредитования. Поданная на сайте Тинькофф заявка автоматически рассылается в лучшие банки, рефинансирующие ипотеку. Вам будут предложены несколько вариантов из которых можно выбрать действительно достойное предложение.

Что такое рефинансирование ипотеки

Удобство этого кредитора заключается в том, что абсолютно все подготовительные этапы происходят дистанционно. Достаточно заполнить одну анкету, чтобы получить одобрение в нескольких банках. После этого следует выбрать подходящего кредитора, а когда все документы будут подготовлены, оформить сделку в отделении банка.

В Альфа-банке также есть программа рефинансирования, но она подразумевает рефинансирование любых видов кредитов, в том числе ипотеки в другом банке. В данном случае, есть ограничение по сумме 1.5 млн. для новых клиентов и 3 млн. если Вы были уже клиентом Альфы. Процентная ставка начинается от 11.99% годовых.

Таким образом, если у Вас в каком то банке, остался долг по ипотеке меньше чем 3 млн рублей и Вы хотели бы его рефинансировать на срок до 7 лет, то Альфа подойдет как нельзя лучше.

Преимуществом данной программы рефинансирования является то, что она является беззалоговой программой. То есть, оформив рефинансирование в этом банке, Вы становитесь полноправным хозяином своей квартиры и можете с ней делать все что-угодно. Хоть продать, хоть сдавать. При ипотечном кредите такое было затруднительно.

Банк «Открытие»предлагает рефинансирование ипотеки других банков на более выгодных условиях под ставку 9.35 процентов годовых. Отличный вариант кто хочет как просто улучшить условия по кредиту на более низкую ставку, так и для тех кто хочет рефинансировать свой валютный ипотечный кредит.

Краткие условия рефинансирования:

  • Процентная ставка от 10% годовых.
  • Сумма кредита до 30 млн. рублей.
  • Срок кредитования от 5 до 30 лет.
  • Возможность привлечения до 3 созаемщиков.

Оставить онлайн заявку и получить решение можно дистанционно, заполнив анкету на сайте банка.

ВТБ предлагает рефинансирование ипотеки под низкую ставку – всего 10,7% годовых. Это ставка при условии, что заемщик оформит комплексное страхование. Если от добровольных страховок отказаться, ставка будет увеличена на 1%. Также при обращении в ВТБ заемщик может рассчитывать на следующие параметры кредитования:

  • размер кредита до 80% стоимости закладываемого объекта недвижимости;
  • максимальная сумма может составлять тридцать миллионов рублей;
  • срок кредитования до 30 лет;
  • отсутствие комиссий за рассмотрение заявки и оформление кредита;
  • досрочное гашение без каких-либо санкций;
  • срок рассмотрения до пяти дней.

Россияне привыкли доверять Сбербанку. Здесь также предлагаются выгодные условия рефинансирования. Ставка при необходимости перекредитовать ипотеку другого банка начинается от 10,9%. При этом не потребуется справок и согласия на процедуру текущего кредитора.

Что такое рефинансирование ипотеки

Однако следует учесть, что Сбербанк предполагает увеличение ставки в следующих случаях:

  • при желании получить часть суммы наличными на собственные нужды;
  • при объединении потребительского займа и ипотеки.

Кроме того, повышенная ставка будет действовать до момента гашения текущего кредита, при отказе страховаться, а также до момента регистрации новой ипотеки.

Решая, в каком банке рефинансировать ипотеку, стоит обратить внимание на предложение от Райффайзенбанка. Здесь можно рассчитывать на ставку 9.99% годовых. Рассматриваемая кредитная организация предлагает рефинансировать не только ипотеку, но и кредит, выданный под залог недвижимости на любые цели. Правда, ставка в этом случае будет выше – 17,25%.

Максимальный размер займа в обоих случаях составит 26 миллионов рублей. Срок кредитования может находиться в диапазоне от одного года до двадцати пяти лет.

Таким образом, выбрать подходящий банк рефинансирующий ипотеку другого банка нетрудно. Важно предварительно проанализировать, насколько выгодна для заемщика такая сделка. В этом может помочь калькулятор рефинансирования ипотечного кредита.

В заключении, рекомендуем посмотреть подробную видео о том, как правильно сделать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Требования к заемщикам — как не потерять время зря при сборе документов

Важным моментом является соответствие заемщика и предмета залога требованиям банка. Весьма неприятной окажется ситуация, когда клиент получает отказ в предоставлении займа по причине наличия просрочек в текущем долге или в связи с тем, что техническое состояние квартиры не устроит кредитора. Но ведь время на сбор документов и деньги на текущие расходы уже потрачены, и возвращать их никто не собирается. Поэтому, к требованиям следует отнестись внимательно.

Требования к будущему клиенту в большинстве банков, предоставляющих услугу ипотечного рефинансирования кредита, довольно типичны. Небольшие расхождения могут касаться возрастных лимитов и стажа работы:

  • возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет на дату погашения кредита;
  • гражданство РФ;
  • наличие постоянной прописки в РФ, постоянная или временная прописка в регионе оформления кредита;
  • стаж работы на последнем месте не менее 12 месяцев;
  • подтвержденный доход;
  • положительная кредитная история.

Требования к объекту залога зависят от типа недвижимости. Так, в большинстве банков в качестве обеспечения по кредиту не рассматриваются деревянные частные дома без коммуникаций. Для коммунальной квартиры важны ее технические и физические характеристики, а также возраст самого дома.

Недвижимость придется оценить, воспользовавшись услугами только аккредитованной банком оценочной компании. Оценка проводится за счет клиента, и в случае отказа в предоставлении кредита возмещение расходов не производится.

Рефинансировать ипотечный кредит возможно только при условии соответствия ссуды следующим требованиям:

  • ипотечный займ оформлен в российской валюте, либо в долларах или евро;
  • по действующему кредиту не должно быть действующих или погашенных длительных просрочек;
  • по кредиту не допускались реструктуризации или отсрочки платежа;
  • до момента подачи заявления на перекредитование заемщик должен выплачивать действующий займ на протяжении года (в некоторых банках этот срок может быть продлен до 2 лет).

Для перекредитования ссуды потребуется стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотеки в любом банке:

  • документы, подтверждающие личность заемщика и его созаемщиков/поручителей;
  • документы о семейном положении (свидетельство о браке/разводе, документы на каждого ребенка до 18 лет);
  • военный билет для мужчин до 27 лет включительно;
  • справки с места работы (заверенная копия трудовой, 2-НДФЛ, копия трудового договора);
  • бумаги, касающиеся предмета залога (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, техпаспорт, поквартирная карточка и т.д.);
  • справки по действующему кредиту (справка с информацией о текущем состоянии задолженности с подтверждением отсутствия действующих или погашенных просрочек, кредитный договор, график платежей).

Рефинансирование ипотеки в Россельхозбанке

Предложение от Россельхозбанка является одним из лучших на финансовом рынке в 2018. В рамках рефинансирования ипотеки можно объединить несколько кредитов других банков. Размер процента зависит от суммы заимствованных денежных средств, статуса физического лица и его возраста (а также возраста супруга).

Главное в рефинансировании ипотеки в Россельхозбанке в 2018:

  • Процентная ставка от 10,10% годовых;
  • Максимальный срок кредитования 30 лет;
  • Размер выделяемых денежных средств — 20 млн рублей.

Ключевыми преимуществами предложения рефинансирования ипотеки является отсутствие дополнительных комиссий, возможность самостоятельно выбрать схему погашения (равными частями или дифференцированными) и досрочное или частичное погашение без штрафов. Особо выгодно для молодой семьи.

Мы представали 6 самых популярных и лучших (по результатам отзывов клиентов) предложений по рефинансированию. На самом деле гораздо больше банков предлагает перекредитование ипотеки в 2018. Если вы знаете более выгодные или интересные предложения, просим написать о них в комментариях. Лучшие будут добавлены в эту статью.

Процедура и этапы проведения ипотечного рефинансирования

Весь процесс можно поделить на три основных этапа:

  1. Заемщик, решивший заняться перекредитованием действующей ссуды, обращается в интересующий его банк. После неглубокого андеррайтинга банк дает свое предварительное согласие на проведение сделки. Клиент собирает полный пакет требуемых бумаг и подает полноценную заявку на рефинансирование.
  2. Кредитор проверяет документы заемщика и выносит решение по кредиту. В случае положительного решения заемщику предстоит уведомить первоначальный банк о намерении досрочно закрыть кредит. Второй кредитор выдает средства по рефинансированию, которые тут же поступают на кредитный счет в первоначальном банке.
  3. После погашения ипотеки первый кредитор снимает обременение с объекта недвижимости и выдает заемщику справку об отсутствии обязательств перед банком. Только после этого разрешено подписывать новый договор с новым банком и передавать квартиру или дом в залог.

Начиная с этого момента процедура рефинансирования ипотеки может считать пройденной. Теперь заемщик ничем не связан с предыдущим кредитором, и он может начинать выплачивать новую ссуду по более низкой цене.

Заёмщику необходимо понимать, что рефинансирование – это открытие нового кредита со всеми вытекающими последствиями:

  • в новый банк подаётся полный пакет документов с целью доказать платёжеспособность заёмщика и другие нюансы;
  • в список необходимых документов входят: предыдущий договор, квитанции платежей, подтверждение отсутствия задолженностей и некоторые другие, если было соответствующие требование нового банка;
  • между заёмщиком и новым кредитором создаётся новое соглашение;
  • страхованию подлежат в обязательном порядке объект залога и жизнь заёмщика в качестве дополнительной гарантии для банка;
  • наконец, необходима независимая экспертная оценка недвижимости.

Далее возможны два варианта событий:

  1. Предыдущий банк предоставляет соглашение на рефинансирование.

В данном исходе событий старый банк, новый и заёмщик подписывают трёхстороннюю договорённость. Впоследствии она будет являться залогом второй очереди. Затем новый банк предоставляет денежные средства заёмщику и контролирует, чтобы они полностью были потрачены на полное одноразовое погашение существующей в старом банке ипотеки. После этого снимается обременение с существующей залоговой недвижимости, на которую тут же накладывается обременение от нового банка.

Готово. Теперь заёмщик владеет ипотечным кредитом на гораздо более выгодных условиях, нежели раньше.

  1. Старый банк отказывает в рефинансировании.

Если получить разрешение на перекредитование ипотеки не получается, существует более рискованная для нового банка схема:

  • количество денежных средств, которых хватит на погашение существующей ипотеки, выдается заёмщику;
  • в старый банк составляется заявление о досрочной выплате всего остатка кредита (отделение банка предоставит бланки и образцы, т. к. данный документ не имеет единой формы оформления/составления);
  • происходит процесс ожидания снятия обременения (обычно 2 мес.);
  • залоговое имущество переходит под обременение нового банка, составляется новый договор и т. д.

Необходимо помнить, что на время данных процедур новому банку необходимы гарантии. Выражены они могут быть не только в виде страховок, но и в качестве нового залога. Это может быть ещё одна недвижимость либо иное имущество.

Ссылка на основную публикацию